1. 투자를 왜 해야 하는가?
(1) 투자 시기 : 퇴직 후에는 늦다(실패하면 월급이 없어 회복 불가능)
(2) 주거용 집? 투자가 아니다.
(3) 전통적 투자 방식 : 취직 -> 종잣돈 모으기 -> 전세자금 -> 내집마련 -> 수익형자산(부채상환, 평수늘리기, 여윳돈)
- 하지만 일단, 취직이 안된다.
- 현실적 투자 : 종잣돈 모으기 대신 욜로, 전세자금 대신 월세, 내집 마련대신 전세, 수익형 자산 대신 내 집 한채, 주택연금
(4) 투자는 감이 아닌 프로세스로..
- 회사들의 의사 결정 단계
1단계) 목표 설정과 투자 대안 검색
2단계) 투자안 검토와 예측
3단계) 의사결정 모형을 통한 최적안 선택
4단계) 최적안 실행
5단계) 성과 평가
- 개인의 투자 의사결정에 적용한다면?
1단계) 나는 지금 어떤 상태인가?
2단계) 투자 대상을 충분히 이해하고 있는가?
3단계) 여러 대안 중에서 가장 좋은 것을 고를 수 있는가?
4단계) 고른 대안을 실행할 수 있는가? 뒷감당을 할 수 있는가?
5단계) 내가 한 일을 평가할 수 있는가?
2. 내가 가진 돈은 얼마인가?
(1) 나에게 없는 것은 돈이 아니라 투자 대상에 대한 정보와 확신이다.
(2) 마크 트웨인 "망치를 든 자에게는 모든 것이 못으로 보인다." -> 선입견을 버려야 한다.
(3) 투자안은 구체적이어야 한다.
(4) 목표는 SMART하게 : 1억을 만들겠다!
- S(specific) 구체적으로 : 3천만원으로 4년동안 7천만원 벌기
- M(measurable) 측정할 수 있게 : 1년에 1750만원
- A(achievable) 달성할 수 있게 : 58%의 수익률
- R(realistic/Relevant) 실현할 수 있게 : 불가능?가능?
- T(timed) 시간을 정해서 : 기간을 늘릴까? 목표 금액을 줄일까? 대안?
(5) 목표를 수정하거나 대안을 모색하거나
(6) 돈이 없어도 할건 해야 한다.
2-1. 재무상태표
(1) 현재 상태 파악하기
| 실물 | 소유권 | ||
| 재산(자산) | 빚(부채) | ||
| 전세금 | 200,000,000원 | 전세 대출 | 40,000,000원 |
| 저축 | 30,000,000원 | 순수한 내 자산(자본) | |
| 종잣돈 | 200,000,000원 | ||
- 날짜를 정한다(현재 날짜)
- 재산 목록과 금액을 기재한다
- 부채 목록과 금액을 기재한다
- 차이 내역을 정리한다
(2) 목표 상태 반영하기
| 실물 | 소유권 | ||
| 재산(자산) | 빚(부채) | ||
| 전세금 | 200,000,000원 | 전세 대출 | 40,000,000원 |
| 저축 | 30,000,000원 | 순수한 내 자산(자본) | |
| 현금 | 70,000.000원 | 종잣돈 | 200,000,000원 |
| 번돈 | 70,000,000원 | ||
- 장기목표, 단기목표 정하기
2-2. 손익계산서
- 번 돈에서 쓴 돈을 뺀 나머지
- 번돈(수입), 쓴돈(지출), 나머지(저축)
- 자세하게 적는다
- 비용을 확실히 줄이는 법
(1) 금액이 큰 항목에 집중한다.
(2) 비용 종류별로 다르게 관리한다 : 효과가 큰 항목에 집중
(3) 원인이 되는 행위를 없앤다
* 하지만 질적인 요소를 꼭 고민해야 한다. (꼭 필요한 부분에는 써야함)
- 기준점 찾기 : 가구당 월평균 가계지출(KOSIS)
- 1년에 한번은 손익계산서를 작성한다.
3. 어디에 투자할 것인가?
(1) 투자와 투기의 차이점
- 투자 : 나의 견해와 남의 견해가 다를 때 전문성을 기반으로 나의 확신에 베팅하는 것
- 투기 : 누구도 모르는 불확실성에 배팅하는 것
(2) 투자를 하려면 실행할 용기가 필요하다
- 투자 = 지식+종잣돈+실행
(3) 손품과 발품으로 점검한다
- 모르는 분야를 공부할 때는 그 분야의 고수에게 설명을 듣는 것이 좋다.
- 문제는 무언가를 팔기 위해 나쁜 점은 숨기고 좋은 점만 강조하는 것.
- 손품과 발품을 팔아 시장에 어떤 투자안이 있는지 살펴보고, 그 안이 정말 괜찮은지 검토하는 절차가 필요.
- 자습 : 상품의 특성을 모르는 투기를 할 가능성이 높다
- 학습 : 상품 판매자의 먹잇감이 될 위험이 높다
(4) 투자 전 세가지 숙제
- 사는 동네를 제외한 지역 세 군데를 정해 부동산 중개소 방문하기
- 증권계좌 개설해서 주식 10만원치 매수 후 당일 2시간 후에 매도
- 은행창구(이왕이면 PB센터) 방문해서 투자 권유를 받고 금융상품 설명 듣기
(5) 당장 투자안이 없으면 기다리면 된다.
(6) 투자 시작하기 전..
- 예산잡기 -> 목표설정 -> 사전조사 -> 방문처 선정 -> 추천상품 -> 추가 스터디 -> 신뢰할 수 있는 조언 -> 소요자금 예측 -> 자금조달 방안 검토 -> 예상수익/위험 분석 -> 최적안 선정 -> 투자 개시
3-1. 수익률 산정표
(1) 공식1. 가격 = 투자금 + 프리미엄
(2) 공식2. 요구수익률 = 안전수익률 + 위험 프리미엄
(3) 공식3. 예상수익률 = 순수익 ÷ 순투자금액
(4) 공식4. 가격상승 = 요구수익률 하락
(5) 공식5. 호가 = 가격 + 기대수익
3-2. 최적 자금 점검표
4. 투자안 중 가장 좋은 것을 고를 수 있을까?
- 나의 성향과 맞는 투자 방법을 고르자
- 남보다 빠르게 시작하자
- 직장에서 받는 월급은 최고의 수익이다
- 무엇에 집중할지? 무엇을 잘하는지?
- 내가 할 수 있는 일부터 시작하자
- 가장 중요한 자산은 사람
"사람들 대부분은 전화를 하지 않아요. 사람들 대부분은 도움을 구하지 않습니다. 그것이 큰일을 성취하는 사람과 그그런일을 꿈꾸기만 하는 사람의 차이입니다." - 스티브 잡스
- 구체적인 질문이 답을 준다 : 예산/목표/예상투자안/사전조사/스터디결과 => 조언요청부분
4-1. 단기 투자안 비교표
(1) 단기 의사결정론 : 수익과 비용을 따짐
(2) 기회비용 vs. 매몰원가
- 건담 모델 30만원 -> 만들면 15만원, 잘 못만들면 5만원
- 기회비용(관련원가)? 5만원
- 매몰원가(비관련원가)? 30만원
(3) 오늘 가격이 '매수가'이다. 나의 투자 금액이 중요한 것이 아니라 전망이 중요한 것.
4-2. 장기 투자안 비교표(IRR, NPV)
(1) 장기 투자 의사결정론 : 원금 회수 기간을 고려한다. -> 원금 회수 기간이 가장 짧은 것으로 고르기
(2) 화폐의 현재가치와 순현재가치법(NPV, Net Present Value)
- 1억원을 금리 10%로 예금시 1년 후 : 1.1억원
- 현재의 1억원 = 미래의 1.1억원
- PV×(1+r%)=FV (현재가치인 1억원을 'PV'로, 1년뒤 미래가치인 1.1억원을 'FV'로, 금리는 'r')
- 금리가 10%라면 3년 뒤 2.49억의 가치. 여기서 투자한 금액을 빼면 0.49억의 이익을 얻은 셈(잘모르겠다...)
(3) 내부수익률법을 파악한다(IRR)
- NPV는 투자자가 기대하는 수익률이 10%일 때 3년 정도 영업을 하면 초과 수익으로 0.49억원을 얻음
- IRR은 2억 투자해서 1억원씩 3년 벌면 매년 23%의 수익률을 얻음
- 매년 벌어들인 금액으로 얼마 정도의 수익률을 달성했는지 또는 앞으로 달성해야하는지를 알 수 있음
5. 투자를 결정했다면 실행할 수 있는가?
(1) 무엇이 투자를 가로막는가? 누군가의 반대(설득 또는 무시), 확신 부족(공부), 자금 부족(대안모색-작은 투자 또는 차입)
(2) 가장 큰 리스크는 아무 것도 하지 않는 것
(3) 실행을 어렵게 하는 세 가지 장애물 -> 기다리다 막상 오르면 후회..
- 장기전망
- 자금문제
- 타이밍
(4) 독한 사람은 남이 못 하는 일을 해내는 사람
(5) 투자 실행을 위한 세 가지 확신
- 개별 상품에 대한 확신 : 사려는 집이 있는 지역에 대한 확신, 주변에 있는 다른 대안보다 어떤 점이 더 좋고 유리한지 설명할 수 있는지, 호재와 악재에 대해서 충분히 설명을 들었고, 시장의 내용을 공부했으며, 악재에 대한 위험을 충분히 고려했는지
- 자금 조달에 대한 확신 : 나의 능력으로 감당할 수 있는지, 꼬이고 꼬이더라도 내가 책임질 수 있는지, 이런 차입금을 감수하고라도 꼭 투자해야 하는 기회인지
- 구매 금액에 대한 확신 : 내가 생각한 금액보다 높으면 사지 않고 버틸수 있는지, 매수 후 떨어지더라도 내가 산 가격으로 회복되리라고 확신할 수 있는지
(6) 실패를 대비한 플랜B가 있는가
- 믿을만한 사람의 조언이 필요하다.
- 부동산 중에서는 아파트가 손해가 가장 적어서 꼬였을 때 버티기 쉽다.
(7) 초보자라면 작은 투자, 안전한 투자부터 시도한다.
- 얼마가 싼 것일까? 기준점이 필요. 부동산은 차입이자율과 월세가 기준점이고, 주식이라면 주당순이익과 주당순자산 그리고 배당금이 기준이 될 수 있다.
(8) 투자의 기준가치를 정한다.
- 회사가 가지고 있는 재산에서 빚을 빼면 회사 주주의 재산 총액이 되고, 이를 주식 수로 나누면 주당순자산가치(BPS, Book-Value Per Share)가 된다. 만약 이 회사의 주당순자산가치가 5만원이라면 지금 회사를 팔아도 5만원은 되니 5만원 이하로는 떨어지기가 쉽지 않을 것. 주가가 5만원이고 주당이익이 1만원이라면, 5만원을 투자해서 1만원을 벌 수 있다는 뜻이다. 그러므로 주가가 하락할수록 더 편하게 주식을 살 수 있음.
- 부동산 중에서도 재건축 아파트는 토지 지분이 가장 중요함. 재개발 후 몇 평의 토지지분에 몇 평 아파트를 분양해주는지를 꼭 따져봐야 함.
- 상가라면 수익가치가 중요함. 상권이 활성화돼 임대료가 치솟으면 가격이 급등하고 투자 대비 수익률이 올라감.
(9) 실패해도 버틸 수 있는 안전한 투자
- 배당수익률을 기준으로 투자하면 주가가 하락해도 계속 버틸 수 있고 그러다보면 시세차익이 생길 때 팔 수 있다.
6. 내가 한 투자를 객관적으로 평가할 수 있는가?
(1) 투자에도 오답노트가 유용하다
(2) 분산투자
(3) 실수를 복기하면 실패는 줄어든다
(4) 손절매는 손을 자르는 심정과 같은 절실함 : 존버하다 -90%될수도 있다.
(5) 조언과 학습은 분명 다르다
- 운 좋은 사람 따라 하기 : 그 사람에게 배울 점이 있어야..
- 너무 늦게 따라 하기 : 내가 샀을 때는 이미 시장에 정보가 퍼질 대로 퍼진 상태
- 꿩 대신 닭 : 덜 유명한 회사 주식? 지방의 아파트? 잘 생각해봐야..
* 참고 : 실패 없는 주식투자 루틴
1) 내가 아는 회사의 주식만 산다
2) 외국인을 따라 한다 : 외국인들이 천천히 지분을 늘려가고 있는 회사면 좋은 회사다.
3) 환경에 맞는 투자, 돈이 되는 투자를 한다 : 주식에서 100만원 벌기 위해 쓰는 시간과 에너지가 본업에서 100만원을 벌기 위해 쓰는 에너지보다 크다면 투자를 안하는게 낫다.
4) 매수와 매도는 정한 시간에 한다 : 화요일 장 마감 1시간 전과 목요일 장마감 1시간 전
5) 비율은 4:3:3 : 외부 전문가에게 40%, 자신이 30%, 현금 30%
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